Суд увеличил кадастровую оценку земли в 73 миллиона раз!

30 Апреля 2014

Администрация Омска выиграла четыре первых иска по пересмотру кадастровой оценки
Двадцать четвертого апреля судья Арбитражного суда Омской области Светлана ЯРКОВА вынесла три решения подряд в пользу администрации города Омска, значительно увеличив стоимость кадастровой оценки земли для ООО "Экологические технологии" и ТГК-11. Неделей ранее, 15 апреля, аналогичное решение вынес судья Владимир ПЕРМЯКОВ для той же ТГК-11.
Губернатор Напомним, 27 июля 2012 года губернатор Виктор НАЗАРОВ обратился в прокуратуру с письмом о работе комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Эта комиссия в 2012 году удовлетворила 300 обращений по уменьшению кадастровой стоимости объектов недвижимости из 322, причем во многих случаях это уменьшение было значительным. По мнению губернатора, налицо была "возможность установления отработанной схемы взаимоотношений "оценщик - эксперты СРО - налогоплательщик"
. Письмо содержало просьбу рассмотреть возможность опротестовывания в судах слишком резкого снижения кадастровой стоимости (см. "КВ" от 15 августа, 31 октября и 7 ноября 2012 года).
Прокуратура ответила, что "оспорить результаты кадастровой оценки в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности, вправе сами органы исполнительной власти области". То бишь обращайтесь в суд и оспаривайте. Примерно с того же момента директор департамента финансов и контроля администрации Омска Инна ПАРЫГИНА не раз проговаривалась, что мэрия собирается через суд оспорить кадастровую оценку отдельных участков. На пресс-конференции 5 ноября 2013 года она, в частности, заявила, что "в суде апелляционной инстанции нам совместно с Росреестром удалось отстоять пересмотр кадастровой стоимости земельных участков ТГК-11, благодаря чему мы сохранили в городской казне 390 млн. рублей. Кроме того, мы провели независимую кадастровую оценку ряда земельных участков, стоимость которых считаем необоснованно заниженной".
ТГК - 11 На прошлой неделе стало наконец известно, о каких участках она говорила. Администрация города подала иски в суд об увеличении кадастровой стоимости сразу трех участков земли, принадлежавших ТГК-11. Ответчиком выступал Омский филиал ФГУП "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии". Все три участка прошли в 2012 году через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в результате чего их стоимость существенно уменьшилась. Все они расположены на Левом берегу.
Мэрия действовала по той же схеме, что и комиссия по спорам: заказала независимую кадастровую оценку у стороннего оценщика – в одном случае это было ООО "Симплекс" (саморегулируемая организация оценщиков "НП СОО "Сибирь"), в двух – ООО "Империя-А" (саморегулируемая организация "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа"). Оценка была сделана в октябре-ноябре 2013 года и оказалась существенно выше той, что утверждена комиссией по спорам в 2012 году. В обоснование своей позиции город указал, что кадастровая стоимость земельных участков значительно ниже их рыночной стоимости, что приводит к уменьшению причитающихся бюджету города Омска платежей за пользование указанным объектом недвижимого имущества.
Согласно существующей кадастровой оценке стоимость квадратного метра рассмотренных судом земельных участков ТГК-11 составила от 173,73 руб./кв. м до 175,54 руб./кв. м. Город представил экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 1 января 2011 года, согласно которому средняя цена земельных участков с промышленной, производственно-складской, гаражной и аналогичной застройкой (ВРИ 3, ВРИ 9, ВРИ 13) находится в интервале от 250 до 500 руб./кв. м и составляет 344 руб./кв. м. Еще одним экспертным документом стали рекомендации для профучастников Омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков, подготовленные рабочей группой Клуба брокеров коммерческой недвижимости по итогам 2010 года, из которых усматривается, что интервалы цен для той ценовой зоны, где расположены рассматриваемые земельные участки (зона 6-7 КАО города Омска), составили от 200 до 800 руб./кв. м, в среднем - 500 руб./ кв. м. При этом по всей статистике 2010 года не было зарегистрировано продаж участков в этих зонах по цене меньше 200 руб./кв. м. 2010 год был взят, чтобы показать, что на момент пересмотра кадастровой оценки комиссией по спорам земля оценивалась неверно. В итоге арбитражный суд утвердил новую оценку участков - 335 руб./кв. м, 644 руб./ кв. м и 685 руб./кв. м. Самое большое увеличение стоимости – почти в четыре раза (с 24,3 млн. руб. до 95,5 млн. руб.) суд признал за участком 139 487 кв. м с кадастровым номером 55:36:130101:3022, местоположение которого установлено относительно одно этажного кирпичного строения, имеющего почтовый адрес: ул. 2-я Солнечная, д. 57.
Решение еще не вступило в силу, и у ТГК-11 есть возможность его оспорить. Впрочем, по мнению директора ООО "Юридическая компания "ОМЭКСЛЕКС" Александра ДМИТРЕНКО, судебные иски администрации Омска по данному поводу бессмысленны, так как с 1 января 2015 года должна будет действовать новая кадастровая оценка земель в Омске, которая отменит все предыдущие.
"Экологические технологии"
Помимо ТГК-11, по одному из исков проходила земля ООО "Экологические технологии", которому принадлежит мусорная свалка на левом берегу: 100 тыс кв. м, местоположение которого примерно в 1 км по направлению на юго-запад от ориентира улица 3-я Казахстанская, дом 6а. Этот участок в 2006 году был передан в аренду на 10 лет ООО "ЭкоПРОГРЕСС". Однако с декабря 2007 года все права и обязанности арендатора перешли к ООО "Экологические технологии". Кадастровая стоимость участка составляет 1 руб.! Причем такая стоимость была установлена изначально последней кадастровой оценкой 2011 года без всякой комиссии по спорам. Согласно публичной кадастровой карте это земли общего пользования, для размещения и утилизации ТБО. Однако мусорную свалку трудно назвать землей общего использования, это ведь не дорога. Интересно, что два соседних участка с видом разрешенного использования "усовершенствованные свалки и участки компостирования твердых бытовых отходов" имеют кадастровую стоимость 3 млрд. руб. и 735,99 млн. руб.
Согласно решению Арбитражного суда Омской области и рассматриваемый участок должен иметь кадастровую стоимость не 1 рубль, а равную рыночной - 73,5 млн. руб., увеличившись в цене в 73 . миллиона раз. Впрочем представители ООО "Экологические технологии" участия в суде не принимали, хотя и приглашались.
Региональное отделение:  Омское региональное сообщество